Hipoteca inversa: qué es y cómo puede servir de fuente de ingresos extra durante la jubilación

Existen diferentes herramientas para complementar la pensión de jubilación y todas ellas pasan por haber ahorrado durante la vida laboral. Los planes de pensiones o los diferentes instrumentos de inversión a largo plazo son una de las opciones más conocidas. Pero existe otra herramienta financiera más desconocida que en realidad encaja con una de las formas de ahorro e inversión más habituales en España: la compra de una vivienda. Hablamos de la hipoteca inversa.

¿Qué es una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa es un producto financiero que, como su propio nombre indica, está destinado a convertir el valor de una vivienda en una renta mensual que el banco paga al beneficiario. Tal como la define el Banco de España, “es un tipo de préstamo hipotecario dirigido a personas mayores de 65 años, que acrediten un grado de discapacidad igual o superior al 33% o dependientes que sean propietarios de una vivienda. Es el titular quien recibe del banco una cantidad a cambio del inmueble, normalmente en forma de renta mensual”. 

Además, la propiedad de la vivienda no se pierde mientras se mantenga la hipoteca y su dueño podrá seguir utilizándola hasta su fallecimiento. Será a sus herederos a quienes le corresponda el pago de la deuda acumulada. Si deciden quedarse con el inmueble, deberán devolver el dinero prestado y, si deciden venderlo, deberán usar parte del importe de la operación para subsanar la deuda.

Una vez conocido en qué consiste este instrumento financiero para complementar la cuantía de la pensión de jubilación, es necesario profundizar en sus características y requisitos antes de decidir si su contratación es o no conveniente.

Si sobre la vivienda existe un préstamo hipotecario previo, este deberá cancelarse antes de contratar la hipoteca inversa.

¿Quién puede solicitar una hipoteca inversa?

Las hipotecas inversas están reguladas en España por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la ley 2/1981 de regulación del mercado inmobiliario. En sus páginas se especifican los requisitos necesarios para poder solicitar este producto financiero, aunque estos podrán variar ligeramente en función de la entidad bancaria. Así, para pedir una hipoteca inversa, el usuario debe:

• Ser de edad igual o superior a los 65 años, estar afectado de dependencia o tener reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%.
• Ser residente en España y ser titular de una vivienda en propiedad. Si se trata de la residencia habitual, podrá evitar el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. También podrá suscribirse por más de un titular (por ejemplo, en el caso de un matrimonio o una pareja de hecho).
• La vivienda hipotecada habrá de ser tasada y asegurada contra daños conforme a los requisitos que fija la ley.
• Deberán existir herederos claros, es decir, personas responsables de devolver la deuda y cancelar la hipoteca inversa cuando se produzca el fallecimiento de los beneficiarios.
• Si sobre la vivienda existe un préstamo hipotecario previo, este deberá cancelarse antes de contratar la hipoteca inversa.

¿Cómo se calcula la renta de una hipoteca inversa?

A la hora de contratar una hipoteca inversa, el beneficiario puede optar por percibir una renta fija mensual hasta el momento de su fallecimiento, por recibir una cantidad inicial más una renta cada mes o por percibir un único pago. Además, podrá optarse por una renta vitalicia o temporal. Así, la cuantía de esta renta va a depender de dos factores: el valor de la vivienda y la edad del solicitante (así como su esperanza de vida en el caso de elegir la opción vitalicia).

Normalmente, cuanto mayor sea el suscriptor más beneficioso será optar por una renta temporal, que por lo general tiene una cuantía superior y, por lo tanto, es más lucrativa. La renta vitalicia suele ser menos beneficiosa porque las entidades financieras siempre buscarán no acabar pagando más de lo que la vivienda vale realmente. 

Con el mismo objetivo de asegurar el beneficio de la operación para la entidad financiera, la hipoteca inversa vitalicia está compuesta de un préstamo a tipo fijo y de un seguro de renta vitalicia. En el caso de que el cliente supere la edad máxima contemplada en el préstamo, será la entidad aseguradora la que pase a abonar la renta mensual. 

Con respecto a los gastos de contratación y gestión de la hipoteca inversa, el beneficiario solo deberá correr con el importe de la tasación de la vivienda.

En el caso de la opción temporal, la renta se percibe durante un periodo fijo tras el cual no se perdería el uso de la vivienda. En cuanto a la tercera opción, la llamada hipoteca inversa de disposición única, el beneficio percibirá un único pago en función del valor de tasación de la vivienda.

Con respecto a los gastos de contratación y gestión de la hipoteca inversa, el beneficiario solo deberá correr con el importe de la tasación de la vivienda. Los costes de gestoría, notario, registro y liquidación de impuestos los adelantará la entidad financiera a cuenta del préstamo. Por último, debe tenerse presente que la hipoteca inversa siempre se puede cancelar si, por ejemplo, el beneficiario decide vender o alquilar la vivienda porque ya no la usa. Eso sí, en ese caso deberá devolverse la cantidad percibida hasta ese momento.

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