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¿Cuánto dinero hace falta tener para comprarse una casa?

Rectangules
29 de junio de 2021

NUESTROS EXPERTOS:

Tiempo de lectura
4 minutos

Edición editorial:

Juan F.Samaniego

La compra de una vivienda es algo que tiene un impacto a largo plazo en la economía de la mayoría de las familias. Se trata de un gasto elevado y, en el caso de hipotecarse, de un compromiso financiero de larga duración. Por eso es necesario tener muy clara la capacidad económica para afrontar la compra, no solo en el presente, sino también en el futuro. Pero, ¿cuánto dinero hace falta tener para comprarse una casa?

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La importancia de los ahorros

La mayor parte de la población necesita endeudarse para hacer frente a un gasto tan abultado como el que supone comprar una vivienda. Este endeudamiento se afronta, por lo general, con una hipoteca. Como norma, estos instrumentos financieros no cubren la totalidad del gasto, por lo que en el momento de la compra habrá que abonar un porcentaje del valor de la vivienda que no podrá ser financiado. Es lo que se conoce como la entrada.

Es cierto que existen hipotecas que financian el 100% del valor de la vivienda, pero por regla general suele financiarse el 80%. Es decir, habrá que pagar un 20% del valor de golpe en el primer momento. Además, hay que tener en cuenta que este porcentaje se calcula sobre el valor de la tasación, no el importe acordado entre comprador y vendedor. Así, existe la posibilidad (sobre todo, en mercados de mucha demanda) de que el precio acordado sea superior al valor tasado.

Existen tres tipos de impuestos en la compra de una vivienda: el IVA, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Por poner un ejemplo, pongamos que acordamos la compra de un apartamento en una ciudad mediana con poca construcción nueva por 220.000 euros. A la hora de solicitar la hipoteca, la entidad bancaria tasa la vivienda en 200.000. Es decir, financiará un máximo de 160.000 (el 80% del valor de tasación). El comprador tendrá así que afrontar un primer pago de 60.000 euros (el 20% de la entrada más la diferencia con lo tasado).

Este es el gasto más importante que hay que tener en cuenta a la hora de calcular cuánto tenemos que ahorrar y qué tipo de adquisición podemos afrontar. Sin embargo, no es el único. En el momento de la compra, también hay que hacer frente a los siguientes costes:

  • Impuestos. Existen tres tipos de impuestos en la compra de una vivienda: el IVA, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD). El IVA y el AJD se pagan en la adquisición de obra nueva y el ITP en el caso de comprar una vivienda de segunda mano.
    Los tres impuestos varían entre comunidades autónomas. Por lo general, el IVA es del 10% (o del 4% en algunos casos), el ITP va del 4% del País Vasco al 11% de Cataluña (con diferentes excepciones en cada comunidad) y el AJD se compone de una cuota fija por cada hoja del documento notarial y un porcentaje de entre el 0,5% y un 1,5%.
  • Notaría, registro y gestoría. Estos son gastos de menor cuantía que dependen en gran medida de la operación y de los precios que tengan los profesionales que los llevan a cabo. Con la legislación vigente en España, es la entidad financiera la que se hace cargo de la mayoría de estos gastos.
  • Gastos de hipoteca. Existen una serie de gastos fijos a la hora de contratar una hipoteca. Desde la aprobación de la última reforma de la ley hipotecaria, el comprador solo debe pagar los gastos de tasación y los aranceles del notario si quiere una copia extra de la escritura.

Teniendo todo esto en cuenta, los gastos a la hora de comprar una vivienda pueden dispararse. Como norma general, contando con que la adquisición se produce por un valor cercano al de la tasación y que la vivienda no necesita grandes reformas, es recomendable tener ahorrado al menos un 30% del precio final de la casa. Con esto podremos afrontar tanto la entrada como los impuestos y el resto de gastos.

Las hipotecas y la importancia de no sobre endeudarse

Además del gasto inicial, es importante tener en cuenta cuánto vamos a tener que invertir, mes a mes, para devolverle a la entidad financiera el dinero prestado más los intereses. Para ello, conviene saber qué tipo de hipoteca vamos a contratar, sus comisiones y qué otros productos (como seguros) puede llevar asociados.

Las hipotecas están formadas por tres elementos: el capital que el banco presta al comprador, el interés que este debe abonar a la entidad financiera y el plazo a lo largo del que se completa la operación. Partiendo de esto, podemos diferenciar tres tipos de hipotecas:

  • Las cuotas mensuales no varían nunca. Es decir, el tipo de interés es fijo y no varía con el Euribor, que el índice de referencia en Europa.
  • Las cuotas varían en función del tipo de interés que se aplica cada vez que se revisa la hipoteca. Si este baja, las cuotas se reducen, pero si sube, se encarecen.
  • Suelen combinar un periodo inicial de cuotas fijas con otro de cuotas variables.

En un mercado como el actual, con los tipos de interés tan bajos, las hipotecas variables son mucho más asequibles. Sin embargo, esta situación no se va a mantener de forma indefinida.

En un mercado como el actual, con los tipos de interés tan bajos (el Euríbor es negativo ahora mismo), las hipotecas variables son mucho más asequibles. Sin embargo, esta situación no se va a mantener de forma indefinida. Cuando hablamos de plazos de pago de 20 o 30 años, lo más probable es que las hipotecas variables acaben subiendo. Mientras, las fijas, aunque ahora puedan ser algo más caras de entrada, aportan estabilidad en el futuro.

Lo último a tener en cuenta a la hora de contratar una hipoteca es la existencia o no de comisiones (las de apertura, de formalización y de amortización anticipada son las más habituales) y si la hipoteca está bonificada si se contratan otros productos con la entidad financiera. Por ejemplo, la entidad financiera puede reducir la cuota si se contrata también un seguro de hogar.

Por último, la ley de hipotecas establece la obligatoriedad de contratar un seguro de vida y un seguro de hogar para la cobertura de daños. En este caso, la entidad financiera no puede imponer la contratación de ninguno de sus productos y debe dejar al comprador elegir entre cualquier seguro del mercado y manteniendo las condiciones de la hipoteca. A la hora de financiar la compra de una vivienda, no existen soluciones definitivas. Lo mejor es hacer las cuentas y escoger la hipoteca que mejor se ajusta a nuestra situación y nuestras capacidades.

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